안녕하세요.한번보고,두번보고,자꾸보고싶은남자,김태환감정평가사입니다. 며칠 전 서울 서초구 잠원동에 있는 신반포아파트 상속·증여 관련 실제 감정평가한 사례를 말씀드리고자 합니다. 상속이나 증여에 관하여 감정평가의 근거는 상속세 및 증여세법(「상증법」) 제60조 및 동법 시행령 제49조가 근거가 됩니다. 감정평가액 시가로 인정되는 요건으로는 증여의 경우 증여계약일(접수일) 전 6개월/후 3개월이며, 상속의 경우 상속개시일(사망일) 전 6개월/후 6개월 이내에 감정평가서 작성이 완료되면(기준일, 작성일) 요건이 충족됩니다.
그럼 시간적 요건을 충족하지 못하는 경우는 시가로 인정되지 않는 건가요? 라는 의문이 있으실 텐데요. 일반적으로 현 시점 기준으로 6개월 이상 차이가 나는 감정을 소급 감정이라고 하며, 이러한 소급 감정에 관해서는 판례에 따라 해석이 달라집니다. 이 부분은 이번에…
그럼 우선 상속증여 시 감정평가액이 시가로 인정된다는 것을 알아봤습니다. 그럼 실제 아파트 증여 시 감정평가된 내용을 기준으로 설명하겠습니다. 아파트의 경우는 가격 형성 과정이 토지 및 건물 등과 달리 비교적 단순해 국토교통부 실거래가 공개 시스템 또는 국세청 홈페이지에서 상속·증여재산 평가 등을 통해 유사 실거래가 기준으로 증여세를 신고하는 경우가 많습니다. 유사한 실거래를 기준으로 할 경우 세금이 많이 부과되는 문제가 있고 절세 목적으로 실제 감정평가를 진행한 경우가 있어 설명하고자 합니다.
실제 서초구 잠원동 신반포2차 아파트의 연평균 거래량은 다음과 같습니다.
일반적으로 제한된 공급량으로 거래량이 늘어난다는 것은 매도자 우위 시장을 의미하며, 가격이 상승하고 반대로 거래량이 줄어들면 매수자 우위 시장으로 가격이 하락합니다. 다만 거래량이 줄어들면 바로 가격이 하락하기보다는 부동산 가격의 하방 경직성으로 인해 시차를 두고 하락합니다. 그럼 그 시차는 얼마나 걸리나요? 그 부분은 경기 상황, 부동산 규모별 및 지역별 차이가 있는데 대략 12개월 정도 됩니다. 그리고 이러한 시차에 가장 큰 영향을 주는 요인이 있는데, 금리입니다. 실제 금리가 높아지면 대출금리 이자에 대한 상환 부담이 커지기 때문에 매수자가 원하는 가격 수준에 맞춰 매도자가 가격을 낮출 가능성이 높아지고 결과적으로 금리 상승이 부동산 거래가격 하락을 가속화시키게 됩니다. 아래 그래프에서 보면 부동산 가격에 영향을 미치는 여러 요인 중 그 비중이 매우 크다고 할 수 있습니다. 실제 해당 산점도에서 기준금리가 아파트 중간가격에 미치는 영향을 회귀식으로 분석한 결과 p-value=0.009941에서 0.05 이하였고 수정된 결정계수(Adjusted R-sqared)가 약 50%로 도출되었습니다. 부동산 가격에 영향을 미치는 요인은 인구와 가구, 정책, 수급, 세금 등 다양합니다. 그래도 금리가 50% 정도의 설명력을 갖는다는 것은 그만큼 금리의 영향력이 크다는 것을 의미합니다.
여러분이 살고 있는 동네 지역에서 5억 이상 하는 아파트 2019년 하반기부터 2021년도까지의 가격을 한번 확인해 보세요. 작게는 50%에서 크게는 100% 이상 올랐을 겁니다. 그 이유는 당연히………..금리!! 결국 국세청 홈페이지의 유사 실거래 기준가액은 최근의 가격일 뿐 매매빈도, 평균가, 중간가, 현재 시장상황(금리, 정책, 매도자·매수자 우위 여부 등)이 반영되지 않은 가격이며, 실제 감정평가 진행시 감정평가액과 차이가 발생할 수밖에 없으며, 이러한 차이는 결국 세금효과에 영향을 미치게 됩니다.