이사철이 다가오고 있는 요즘이지만 매매 거래가 활발하지 않은 실정이다. 반면 임대계약률은 갱신권과 함께 줄지 않고 계속 늘고 있다.전·월세 계약서는 보통 부동산중개사무소 소장이 이미 쓰고 고른 종이에 서로 읽고 사인을 하는 것이 일반적이지만 꼼꼼한 소장이 아니라면 임대인, 임차인 스스로 계약서를 작성할 때 요구해야 서로에게 유리한 팁을 가져갈 수 있다.
특히 특약사항을 어떻게 적어놨느냐에 따라 앞으로 생길 수 있는 분쟁에 대한 소지를 줄이고 임대인, 임차인 각각 권리를 지킬 수 있게 된다.계약서 작성 시 꼭 체크! 1. 부동산 소재지 및 임대하는 부분이 정확한가?
계약서 양식에 부동산 소재지 및 임대할 부분을 정확히 표시하여야 한다.아파트와 달리 다가구주택의 경우 등기부등본 주택 소재지와 문 앞에 있는 호수(주소)가 다를 수 있지만 인지하지 못해 임대한 호수를 그대로 적어 계약서에 도장을 찍을 수도 있다. 이렇게 되면 등기부등본과 주소가 달라 앞으로 임대차보호법의 적용을 받지 못할 수도 있다.반드시 등기부등본에 기재된 주소지와 동일하게 작성해야 한다는 것을 잊지 말자.
2. 계약기간, 계약금 지급일은 확실하게 인지할 것
계약서 양식을 보면 계약기간과 계약금 지급일이 적은 곳이 있지만 날짜가 같을 수 있고 협의 하에 다를 수 있다. 다르면 구두상으로만 협의할 것이 아니라 계약서에 반드시 명시해야 한다.
3. 임대인, 임차인 본인의 인적사항과 기명, 날인확인
임대인과 임차인의 본인 확인과 인적사항이 맞는지 다시 확인하고 양측의 기명 및 날인을 진행해야 한다.특약사항 쓰기 계약서 중에는 특약사항을 작성할 수 있지만 많은 사람이 구두상으로만 남기거나 과도하게 요구하는(?), 까다로워 보이지 않을까 하는 생각 등으로 부동산 소장이 먼저 적지 않으면 따로 활용하지 않는 경우가 많다.추후 갈등으로 번지지 않도록 계약서상 특약사항으로 꼼꼼히 정리하는 것이 좋다.
- 세입자(세입자)가 요구할 수 있는 특약사항
세입자가 전세나 월세 계약을 할 때 해당 부동산의 등기부등본을 반드시 확인해야 하는 것은 알고 있을 것이다. 그 때, 해당 주택에 근저당권(담보 대출)이 설정되어 있기도 하다.(계약서를 쓰기 전에 확인해야 할 사항이긴 하다)
근저당권이 설정된 집을 계약해도 된다. 다만 특약사항에 잔금일까지 근저당권을 말소하고 추가 근저당 설정은 하지 않는다. 이를 어길 경우 계약을 무효화한다고 특약에 넣어야 집주인이 임차인이 사는 동안 추가로 담보대출을 받지 못하도록 할 수 있다.
또 잔금과 동시에 대출 전체를 상환한다고 쓸 수도 있는데, ‘계약 당시 등기부상 권리관계를 잔금 다음날까지 유지한다’는 말로 쓸 수 있다. 처음 등기부등본을 봤을 때는 대출이 없는 것으로 나와 계약을 했지만 잔금 시점에 대출을 받아 임차인의 권리(순위)가 뒷전으로 밀리는 경우도 있어 대비해 이를 명확히 해두기 위해서다.전세권 설정 및 보증보험 가입 등 임차인의 보증금 보호를 위해 임대인은 적극 협력한다.’임대차 계약기간 만료일에 향후 다른 임대차 여부에 관계없이 임대보증금을 즉시 반환한다’는 내용을 기재하면 보증금을 잃을 위험을 막을 수 있다.
2) 세입자가 요구할 수 있는 특약사항
집주인의 경우에는 계약서 특약사항을 쓸 때 하자 및 원상복구에 관한 특약을 넣으면 된다. TV나 큰 액자 등 벽에 못을 박을 경우 임대인의 동의를 받는다거나 보일러 상하수도 누수 전기 등 설비 수리 비용에 대한 내용을 디테일하게 기재하는 것이 좋다. 벽지나 바닥 스크레치와 같은 생활기스 등 사소한 하자는 원상복구 의무가 없을 수도 있지만 임차인의 과실이 명확하면 임차인이 비용 부담시킬 수 있다.
신축 아파트를 즉시 전세할 경우에는 입주 초기에 진행하는 ‘하자보수 관련 입주자 점검 기간 동안 임차인은 이에 적극 협조해 보수하겠다’고 하면 미리 본인 아파트 수선 권리를 찾을 수 있다.
이러한 특약사항은 서로 협의가 진행된 상태에서 기재할 수 있다. 계약 진행 이후 발생할 수 있는 불상사를 막고 임대인 임차인간의 갈등을 줄일 수 있으므로 계약 전 미리 생각해 보고 요구하는 사항과 해지 조건, 위약금 등을 구체적으로 기재하여 원만한 계약을 진행하도록 하자.
