안녕하세요 국세청 시가증명용 감정평가 전문 퍼스트 감정평가법인 대표 감정평가사 이동재입니다.오늘은 특수관계인거래(매매) 시 시가산정방법과 감정평가를 받아야 하는지에 대해 포스팅하려고 합니다.2~3년간 부동산 가격 상승장과 정부의 다주택자 규제로 인해 많은 분들이 부동산 법인을 설립하고 다주택자 규제를 우회했습니다. 그러나 정부가 법인에 종합부동산세 중과(1주택법인 3%, 2주택 이상 법인 6%)를 적용하면서 법인에서 개인에게 다시 부동산을 소유권이전하는 경우도 많아졌습니다. 또는 증여가 부담스러워 가족 간 매매를 하는 경우도 많습니다.
법인의 대표(주주)와 개인 간 거래 시에는 세법상 특수관계인(특수관계인) 거래이기 때문에 감정평가를 받는 것이 안전하고 경제적입니다.특수관계인거래(매매)란? 관련 세법에서는 특수관계인 간 거래 또는 매매에 대해 보다 엄격하게 법을 적용합니다. 특수관계인간거래(매매)를 하면서 시가보다 낮고 or 높게 인위적인 가격을 설정해 조세를 회피할 목적이 있다고 보기 때문입니다.
특수관계자에 대해서는 국세기본법, 상증세법, 소득세법, 법인세법 등 다양한 법으로 규정하고 있습니다. 대표적으로상증법을살펴보면본인과친족관계,경제적관련관계또는경영지배관계등으로시행령에세부적으로규정하고있습니다.
관련 세법에 규정된 특수관계인끼리 거래(매매)를 하는 경우에 해당 거래가 시가로 거래한 것에 대한 기본 소명은 거래 당사자(납세자)가 부담하게 됩니다.
▶부동산법인 대표와 부동산법인이 거래한다? 당연히 특수관계 거래죠.▶부모가 자녀에게 증여 대신 매매를 한다? 당연히 특수관계자의 거래입니다.참고로 이 경우 실제로 돈이 오갔음을 입증해야 합니다.)) ▶ 계열사 간 부동산 거래나 무형자산 거래를 한다? 이것도 특수관계 거래입니다.
특수관계자 간 거래 시 시가산정방법 아래는 국세법령정보시스템의 질의응답 내용입니다. 요약하면 다음과 같습니다.
특수관계자 간 거래를 하려면 →3자 간 거래되는 일반적인 가격으로 해야 한다.→이에 대해서는 법인세법 시행령 제89조제2항의 규정을 순차 적용한다.즉 법인세법 시행령 제89조 제2항의 규정이 특수관계자 간 거래 시 시가 산정 방법이 되는 것입니다.
그럼 법인세법 시행령 제89조 제2항의 내용을 살펴보겠습니다.
위 시행령 내용에 따르면 순차적으로 적용되게 되어 있습니다. 해당 규정에 따라 1순위는 감정평가법인 등이 평가한 감정평가액입니다.2순위는 상장법상 보충적 평가방법 규정을 준용하고 있습니다. (증법상 보충적 평가방법은 아파트의 경우 단지 내 매매사례, 토지의 경우 공시지가 등입니다.)
특수관계자(특수관계자)의 거래(매매)를 하면 감정평가를 무조건 받아야 하나요?무조건 받아야 하는 건 아니에요. 상증법상 보충적 평가방법으로도 가능하니까요. 그러나, 상증법상 보충적 평가 방법으로 했을 때는, Risk가 있습니다.
예를 들어 아파트를 특수관계인간거래를 하고 단지 내 3개월 전 매매사례인 5억원을 기준으로 매매계약서를 체결하고 매매를 했습니다. 그런데 만약 매매계약 체결 후 다음 달에 6억원에 거래가 된다면 어떻게 될까요.
상증법상 보충적 평가방법에 따라 단지 내 매매사례 적용 시에는 가장 가까운 시점의 거래사례를 적용하게 되어 있습니다. 위와 같은 경우 5억원으로 납세자가 신고했는데 과세당국에서 6억원을 기준으로 과세가 가능한 것입니다.
그런데 만약 감정 평가를 받으면 어떻게 될까요?감정평가 시에는 유사매매 사례를 선택적으로 적용할 수 있으며 유사매매 사례와 평가대상 물건 간 비교 시 감정평가사의 주관적 판단이 일부 들어가게 됩니다. 예를 들어 위 물건을 4.8억원에 감정평가를 받고 다음달 단지 내 6억원에 거래가 이뤄진다면? 이 때는 4.8억이 시가로 인정됩니다. 왜냐하면 법인세법에서 규정한 우선순위가 감정평가액이기 때문입니다.
이런경우문제가생기지않을까요? 저희 퍼스트 감정평가법인에서는 상속증여, 특수관계인간매매를 위한 감정평가를 2,000건 이상 진행한 바 있지만 단 한 건도 문제가 된 적은 없었습니다. 문제가 되지 않는 범위에서 시가를 입증할 수 있는 감정평가를 하기 때문입니다.
감정평가의 유효기간은?특수관계인 거래를 하다가 향후 과세관청에서 소명요구가 와서 뒤늦게 감정평가를 요청받는 경우도 있습니다. 이 경우 늦게라도 감정평가를 받으면 인정받을 수 있을까요. 즉 감정평가의 유효기간은 어떻게 될까요?
이 경우에는 상증법 규정이 원용돼 특수관계인 거래 양도일 기준 전후 6개월 이내에 감정평가를 받아야 합니다.
예를 들어볼까요?
▶2021년 05월 특수관계인 거래: 2022년 05월 현재 감정평가를 받는다면?세법상 인정되지 않습니다. 전후 6개월 이내에 감정평가를 받아야 감정가로 인정됩니다. 2020년 12월부터 2021년 11월 사이에 감정평가를 받아야 세법상 감정가액으로 인정됩니다.
▶ 2021년 12월 특수관계인 거래: 2022년 05월 현재 감정평가를 받는다면?세법상 인정됩니다. 2021년 06월부터 2022년 05월 중 감정평가를 받으면 세법상 감정가액으로 인정됩니다.
퍼스트 감정평가법인은 국토교통부 인가 감정평가법인으로 2,000명 이상 고객의 상속증여, 특수관계인 거래 시 감정평가서를 제출한 바 있으며 과세당국에서 부인된 사례는 한 건도 없습니다.
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