NPL에 대한 관심이 높아졌을 때쯤 NPL 무료 강의가 있다고 해서 선릉역에 수강하러 갔습니다. 강의 내용을 정리해 보려고 합니다.NPL의 정의 *NPL은 논퍼포밍론의 약자로 3개월 이상 원금이나 이자가 연체된 부실채권을 의미한다.
유동화 전문회사란?*NPL을 현금화(현금유동화)하기 위해 설립. 금융권의 의뢰를 받아 대신 현금유동화진행ex)UAMCO, 대신F&I, KB자산운용, 농협자산관리
경매 낙찰을 통한 NPL 투자*다양한 형태의 NPL 투자 방식이 있을 텐데 여기서는 경매 낙찰을 통한 NPL 투자에 방점을 두고 있었다.
- NPL 투자를 통해 경매 낙찰가를 더 높여 원하는 부동산을 낙찰받고 이 부동산을 가치를 높인 뒤 다시 되팔아 추가 수익까지 얻는 구조였다.
- 부동산등기부등본을구에 따르면 근저당 설정 내역을 볼 수 있다. 위를 보면 근저당이 18,000,000원으로 돼 있는데, 이 근저당 설정의 원인이 된 채권이 3개월 이상 연체되면 이 채권은 부실채권으로 분류되고 시중은행은 자신들의 신용이나 재무건전성을 위해 이런 부실채권을 시기가 되면 매각해야 한다. 이를 유동화회사가 1금융권 부실채권을 사온다. 유동화회사가 매입한 부실채권을 다시 NPL회사가 사오는 구조다.
- * 등기부등본을 보면 채권최고액은 18,000,000원인데 실제로 유동화회사가 저 부실채권을 사오는 것은 채권가격보다 더 할인된 가격에 사오는 것이고, 그리고 그것을 NPL회사가 그보다 더 할인된 가격에 사오는 것이다.
- * 만약 저 물건이 경매에 부쳐졌다고 생각해 보자, 그리고 저 근저당을 유동화회사가 인수했다고 가정해 보자. 그러면 NPL회사는 유동화회사의 근저당을 다시 인수하는 계약을 하고 1800만원짜리는 1000만원에 사고 나머지 800만원(어차피 경매에 나와 배당을 받으면 저당권자는 1800만원을 배당받으니) 그럼 경매 낙찰금액을 더 비싸게 쓰게 된다. 남들보다 800만원 비싸게 쓰면 그만큼 낙찰 확률도 높아지고 나중에 경매 매각이 되면 NPL회사는 저당권자로서 1800만원이나 회수하게 된다.(지금은 천만원 단위로 별로 실감이 나지 않지만 이게 수십억 단위라고 하면 얘기가 굉장히 마음에 와닿을 것이다. 만약 근저당을 10억 싸게 사와서 경매 낙찰금액을 남들보다 5억원 높게 쓴다고 하는 경우를 생각해보자)
- NPL회사가 부실채권(근저당)을 인수하는 형태채권 양도(론세일)
- 한마디로 그냥 근저당 인수금액을 전액 내고 사오는 형태다.전액을 내고 사오는 형태여서 비용이 많이 드는 단점이 있지만 채권이 확정적으로 넘어오기 때문에 경매 입찰 시 경매 입찰 금액을 자유롭게 정할 수 있다.
- 2) 채무인수
- 채권금액의 10%만 내고 가져오는 형태다.계약금 10%만 내고 가져오기 때문에 투자금이 적게 든다는 장점이 있다.유동화 회사와 무조건 낙찰한다는 계약을 조건으로 한다.낙찰금액은 채권 매입금액의 1.2배 혹은 1.25배로 써야 한다→낙찰가를 높게 쓰지 못할 수 있다.
- 투자 원칙이 이번에 방문한 곳의 투자 원칙을 다음과 같습니다.
- 무조건 1순위 저당권을 매입하다.경매 매물을 볼 수 있는 노하우 1순위 배당받는 물건 정상화로 추가 수익 극대화
- 다음 기사에서는 NPL의 실제 투자 사례를 경매 낙찰 사건과 함께 살펴보겠습니다.