계약금 계약 2편 (민법 제565조) [부동산건설전문 구동윤 변호사]

<계약금 계약 1편 관련 링크> https://m.blog.naver.com/PostView.naver?blogId=dyku77&logNo=222694107462&navType=by “민법 제565조 [해지금] ①매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 … m.blog.naver.com

3) 민법 제565조 해제권 행사

A. 민법 제565조 해제권의 행사방법

해지계약금 약정을 요물계약으로 보는 판례에 따르면 민법 제565조에 따라 계약을 해지하려면 약정한 계약금이 모두 지급돼야 하며, 이때 계약금 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다.계약금 교부자는 해제 의사표시를 하고 계약금 포기의 의사표시를 함께 하는 것이 통상적이다.

계약금 수령자는 배액을 상환하고 계약을 임의로 해제할 수 있다. 민법 제565조는 ‘배액을 상환하여’라고 규정하고 있으므로 단순히 해제 의사표시만으로는 해제할 수 없으며 해제 의사표시와 함께 배액을 제공해야 한다.

나. 민법 제565조 해제권의 행사기간

제565조에 따라 계약을 해지할 수 있는 기간은 “당사자 일방이 이행에 착수할 때까지”다. 해제권의 행사시기를 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자 일방이 이미 이행에 착수했을 때는 그 당사자는 그에게 필요한 비용을 지출한 것으로, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있으나 만약 이 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측할 수 없었던 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하는 데 있다(오사카 1997.6.27.97다9396).

(1)’이행 착수’의 의의

이행에 착수한다는 것은 이행 행위의 일부를 하거나 적어도 이행을 하기 위해 필요한 전제 행위를 하는 것을 의미하며, 단순히 이행을 준비하는 것만으로는 부족하지만 반드시 계약 내용에 적합한 이행의 제공에까지 도달해야 하는 것은 아니다(오사카 1997.6.27.97다 9369).

(2)’당사자 일방’ 이행 착수

민법 제565조의 해제권 행사기간을 ‘당사자 일방이 이행에 착수할 때’까지로 제한하는데 판례는 ‘, 당사자의 일방’은 해제하려는 자와 본인 모두 포함된다고 본다(오사카 1970.4.18.70이다105)

(3)이행기 전의 이행 착수

당사자 일방이 약정한 이행기 전에 이행에 착수한 경우에도 제565조에 따른 해제를 할 수 없는지가 문제가 되고 있다. 판례(오사카 2006.2.10.2004 모두 11599)에 따르면 이행기 전에 이행에 착수하지 않겠다는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 약정한 이행기 전임에도 불구하고 이행에 착수했으며, 이 경우 제565조에 의한 해제는 지금 가능하지 않다고 했다. 문제는 어떤 경우에 ‘이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정’이 있다고 하는가? 판례(오사카 1993.19.92다31323)에 따르면 매도인이 약정한 이행기의 중도금 지급기일 전에 제565조에 따라 계약을 해지한다는 의사표시를 하여 일정기한까지 해지금의 수령을 최고하고, 그 기한이 지나면 공탁하겠다고 통지한 경우 중도금 지급기일은 매도인을 위해서도 기한의 이익이 있다고 하는 것으로 매수인은 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인이 중도금 지급기일 전에 이행에 착수하더라도 매도인의 해제권에 영향을 미칠 가능성이 없다.

4. 해제 효과

제565조의 규정에 따라 해제한 경우 계약 당사자는 별도 손해배상을 청구할 수 없다(제565조제2항). 계약금 포기 또는 배액 상환이 손해전보의 성격을 갖기 때문이다. 따라서 계약금 이상의 손해가 발생한 경우에도 별도의 손해배상을 청구할 수 없고 계약금이 실손보다 많은 경우에도 차액의 반환을 청구할 수 없다.

<판매자가 배액배상 해지금 해제를 하여 인정된 사안 관련 링크> http://blog.naver.com/dyku77/222695076189 지난 기사에서 민법 제565조제1항에 의한 해지금 해제를 설명하였습니다. <관련 링크> http://blog.naver.com<판매자의 배액배상 해지금 해제가 부정된 사안 관련 링크>http://blog.naver.com/dyku77/222695154795 지난 기사에서는 판매자의 배액배상 해지금 해제가 허용된 사안을 소개했습니다. <관련 링크> http://blog.naver.com.

• 출처 주석 민법 채권 각칙 (2) 내용 중 주요 부분을 요약한 내용입니다.-
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